دیوار؛ از تسهیل معاملات تا کارخانه قیمت‌سازی در بازار مسکن

تسنيم

بروزرسانی 1405/04/02 - 16:01

دیوار؛ از تسهیل معاملات تا کارخانه قیمت‌سازی در بازار مسکن

تسنیم/دیوار به‌عنوان پلتفرم‌آنلاین با قیمت‌سازی به التهاب بازار مسکن و فاصله نجومی با قیمت واقعی دامن زده است.

بازار مسکن ایران این روزها با یک تناقض عجیب روبروست؛ از یک طرف مشاوران املاک از رکود سنگین معاملات حرف می‌زنند و از طرف دیگر هر روز قیمت‌های جدید و بعضاً عجیب‌ و غریب در آگهی‌های اینترنتی منتشر می‌شود. سئوال ساده است؛ وقتی خریداری در بازار نیست و معامله‌ای انجام نمی‌شود، این افزایش قیمت‌ها از کجا می‌آید؟

طی دو ماه اخیر فاصله میان قیمت‌های درج‌ شده در پلتفرم‌های آنلاین و قیمت‌های واقعی معاملات به شکل کم‌سابقه‌ای افزایش یافته است. در شرایطی که حجم معاملات به پایین‌ترین سطوح خود رسیده، برخی فایل‌های منتشرشده در فضای مجازی رشدهای چندصد میلیون تومانی را تجربه می‌کنند؛ رشدهایی که نه در دفاتر املاک ردپای پررنگی از آنها دیده می‌شود و نه آمارهای موجود آنها را تأیید می‌کند.
پلتفرم‌های آنلاین خرید، فروش و اجاره مسکن با این وعده وارد بازار شدند که هزینه جست‌وجوی ملک را کاهش دهند، شفافیت را افزایش دهند و مردم را از مراجعات متعدد به بنگاه‌های املاک بی‌نیاز کنند. اما امروز این پرسش مطرح است که آیا این هدف محقق شده یا برخی از این پلتفرم‌ها به‌خصوص دیوار عملاً به مرجع شکل‌دهی انتظارات قیمتی در بازار تبدیل شده‌اند؟

وقتی قیمت‌های پیشنهادی به‌جای قیمت‌های واقعی مبنای قضاوت قرار می‌گیرد، طبیعی است که بازار به سمت التهاب حرکت کند. مشکل از جایی آغاز می‌شود که عدد درج‌شده در یک آگهی، حتی بدون انجام معامله، به عنوان «قیمت بازار» تلقی می‌شود.

آگهی بدون تصویر واقعی؛ بستری برای قیمت‌پراکنی
یکی از پرسش‌های جدی درباره عملکرد دیوار، امکان انتشار آگهی بدون تصاویر واقعی ملک است. در بسیاری از فایل‌ها از تصاویر تزئینی، عکس‌های آرشیوی یا تصاویر تکراری استفاده می‌شود؛ تصاویری که گاه هیچ ارتباطی با ملک مورد نظر ندارند.

اگر فلسفه ایجاد پلتفرم‌های آنلاین، افزایش شفافیت و کمک به انتخاب آگاهانه مردم بوده است، چرا هنوز امکان ثبت آگهی بدون ارائه تصویر واقعی وجود دارد؟

واقعیت این است که در چنین شرایطی آنچه اهمیت پیدا می‌کند خود ملک نیست، بلکه قیمتی است که در کنار آگهی درج شده است. به همین دلیل برخی کارشناسان معتقدند بخشی از آگهی‌ها اساساً نه برای معرفی ملک، بلکه برای تأثیرگذاری بر انتظارات قیمتی بازار منتشر می‌شوند.

یک ملک، چند آگهی و چند قیمت متفاوت
موضوع نگران‌کننده دیگر امکان انتشار چندین آگهی از یک واحد مسکونی با قیمت‌های متفاوت است. کافی است چند دقیقه در برخی مناطق تهران جست‌وجو کنید تا با فایل‌هایی مواجه شوید که تصاویر، مشخصات و حتی شماره تماس یکسان دارند، اما با قیمت‌های مختلف منتشر شده‌اند.

فرض کنید ارزش واقعی رهن کامل یک واحد حدود 2.5 میلیارد تومان باشد. آگهی‌دهنده ابتدا فایل‌هایی با ارقام 3.2، 3.5 و 3.6 میلیارد تومان منتشر می‌کند و سپس همان واحد را با قیمت 3 میلیارد تومان عرضه می‌کند. در ظاهر، قیمت جدید کاهش یافته است، اما در واقع همچنان صدها میلیون تومان بالاتر از ارزش واقعی قرار دارد.

این شیوه که در ادبیات اقتصادی نوعی «لنگرسازی قیمتی» محسوب می‌شود، می‌تواند به‌تدریج سطح انتظارات بازار را تغییر دهد آنهم بدون آنکه معامله‌ای با آن ارقام انجام شده باشد.

چرا آگهی‌های معامله‌ شده حذف نمی‌شوند؟
یکی دیگر از انتقادهای جدی به پلتفرم‌های آنلاین و در راس آنها دیوار باقی ماندن فایل‌های معامله‌ شده در سامانه است. بارها مشاهده شده که یک واحد مسکونی هفته‌ها قبل اجاره داده شده یا به فروش رسیده، اما آگهی آن همچنان فعال است.

این مسئله دو پیامد مهم دارد؛ نخست آنکه متقاضیان با انبوهی از فایل‌های غیرواقعی مواجه می‌شوند و دوم آنکه همین فایل‌ها به بخشی از بانک قیمت‌های پیشنهادی بازار تبدیل می‌شوند و تصویری غیرواقعی از سطح قیمت‌ها ارائه می‌کنند.

هشدار کارشناسان درباره شکاف قیمت‌های واقعی و مجازی
علی فرنام، پژوهشگر مسکن و شهرسازی می‌گوید طی دو ماه اخیر پدیده‌ای کم‌سابقه در بازار مسکن رخ داده است؛ افزایش شدید قیمت‌های پیشنهادی در شرایطی که معاملات به حداقل رسیده‌ است.

به گفته وی، فاصله میان قیمت‌های اعلامی در پلتفرم‌های آنلاین و قیمت‌های واقعی معاملات به‌شدت افزایش یافته و بخش مهمی از این وضعیت را باید ناشی از «قیمت‌سازی» و «قیمت‌پراکنی» دانست.

این هشدار از آن جهت اهمیت دارد که بازار مسکن در دو سال گذشته دوره‌ای نسبتاً آرام را پشت سر گذاشته بود و نرخ رشد آن حتی از تورم عمومی نیز عقب‌تر مانده بود. با این حال، ناگهان در هفته‌های پایانی فروردین و اردیبهشت شاهد جهش‌هایی بودیم که با وضعیت معاملات همخوانی نداشت.

آیا افزایش قیمت مصالح، این جهش‌ها را توجیه می‌کند؟
مدافعان رشد قیمت مسکن معمولاً به افزایش هزینه ساخت و رشد قیمت مصالح اشاره می‌کنند. بدون تردید قیمت نهاده‌های ساختمانی طی یک سال اخیر افزایش یافته است، اما پرسش اینجاست که آیا این عامل می‌تواند جهش‌های اخیر را توضیح دهد؟

فرنام در این‌باره می‌گوید: واقعیت آن است که در تهران سهم زمین بخش عمده قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد. در بسیاری از مناطق پایتخت حدود 60 درصد قیمت یک واحد مسکونی مربوط به زمین است و سهم مصالح ساختمانی از کل قیمت به کمتر از 20 درصد می‌رسد. در مناطق لوکس این سهم حتی از 10 درصد نیز کمتر است.

بنابراین اگر رشد قیمت‌ها صرفاً ناشی از افزایش هزینه مصالح باشد، باید اثر آن در بخش‌هایی که سهم مصالح بیشتر است محسوس‌تر باشد، نه در مناطق لوکس که اتفاقاً بیشترین رشدهای قیمتی در آنها مشاهده می‌شود.

کم‌کاری وزارت راه در حوزه شفافیت آماری
بخشی از مسئولیت وضعیت فعلی متوجه سیاست‌گذار است. وزارت راه و شهرسازی در سال‌های اخیر از انتشار منظم و کامل آمارهای بازار مسکن فاصله گرفته است. نتیجه این رویکرد آن بوده که قیمت‌های پیشنهادی به تدریج جای داده‌های واقعی معاملات را گرفته‌اند.

وقتی اطلاعات رسمی، جامع و به‌روز در اختیار مردم قرار نگیرد، طبیعی است که آگهی‌های فضای مجازی به مرجع ذهنی بازار تبدیل شوند؛ حتی اگر هیچ معامله‌ای پشت آنها نباشد.

زمان تنظیم‌گری فرا رسیده است
دیوار و سایر پلتفرم‌های مشابه دیگر تنها یک تابلوی اعلانات ساده نیستند. این پلتفرم‌ها امروز بر تصمیمات میلیون‌ها متقاضی مسکن اثر می‌گذارند و نقش آنها در شکل‌دهی انتظارات بازار قابل انکار نیست.

الزام به انتشار تصاویر واقعی ملک، جلوگیری از ثبت فایل‌های تکراری، نمایش سابقه تغییرات قیمت، حذف فوری آگهی‌های معامله‌شده، احراز هویت دقیق آگهی‌دهندگان و اتصال پلتفرم‌ها به داده‌های رسمی معاملات، حداقل اقداماتی است که می‌تواند از گسترش قیمت‌سازی جلوگیری کند.

تا زمانی که چنین اصلاحاتی انجام نشود، این پرسش همچنان پابرجا خواهد بود که آیا پلتفرم‌های آنلاین در حال انعکاس قیمت‌های بازار هستند یا خود به یکی از عوامل شکل‌دهنده و تشدیدکننده التهاب در بازار مسکن تبدیل شده‌اند؟

شعار دیوار ﭘﺎﯾﮕﺎه ﺧﺮﯾﺪ و ﻓﺮوش ﺑﯽ‌واﺳﻄﻪ‌ است، امروز این پلتفرم به یک پایگاه قیمت‌سازی برای واسطه‌ها و دلالان در بازارهای اقتصادی به‌ویژه مسکن تبدیل شده است.